Tanto Kurniawan: Hotel, Apartemen, Kawasan Pedestrian di Paramount Serpong

TANTO Kurniawan (55) sudah banyak makan asam garam dalam dunia properti Indonesia. Setelah lulus dari Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia 1981, Tanto sempat bergabung dengan Bank Bali. Namun tak sampai setahun, Tanto pindah ke PT Pembangunan Jaya sampai tahun 1998. Jabatan terakhirnya adalah Vice President Director PT Pembangunan Jaya dan President Director PT Jaya Property dan PT Jaya Land. Di tangan Tanto-lah, British Internasional School dan Japanese School dipindahkan ke Bintaro Jaya.

Tahun 1999, Tanto menjadi Financial Consultant untuk sejumlah perusahaan besar yang menangani akusisi dan merger. Tahun 2006, Tanto "ditemukan" oleh Paramount, PMA Singapura. Dia mendapat tugas mengambil alih lahan properti dari Ambassador Gading Serpong. Agustus 2006, Tanto mempersiapkan Paramount Serpong dan pada 18 Desember 2006, Paramount Serpong resmi berdiri.

"Pembangunan di Gading Serpong sempat tersendat luar biasa. Saat datang tahun 2006, saya seperti melihat reruntuhan. Bangunan ada tapi tak ada kegiatan. Semua terhenti karena tak ada kontraktor. Saya diminta mengambil alih dan mengubah image buruk yang ditinggalkan pengembang Ambassador. Saat itu tak ada kepercayaan konsumen,pemegang saham, kontraktor, konsumen, bank. Semua tidak percaya. Jadi trust is everything. No trust no business-lah," kata Tanto Kurniawan, kelahiran Cilegon, Banten, 3 Maret 1954, dan menghabiskan masa pendidikan di SD Mardi Yuana Cilegon, SMP Mardi Yauana Serang, SMA Mardi Yuana Bogor.

Berikut ini petikan wawancara khusus Robert Adhi Ksp dari Kompas.com dengan Tanto Kurniawan, President Director Paramount Serpong, akhir Desember 2009.

Paramount Serpong termasuk salah satu pengembang besar di kawasan Serpong. Bagaimana potensi Serpong saat ini?   
      Kita lihat peta pemekaran real estate di Jabodetabek. Di Selatan, tampaknya tinggal Bintaro yang masih eksis. Di kawasan Utara, sudah habis kecuali Ancol mau reklamasi. Di kawasan Barat, sampai Puri Indah, lahan sudah habis, sedangkan di kawasan Timur, kalau diperluas sampai Cibubur, lahan masih ada, tapi tak banyak. Karena itu Serpong daerah penyangga yang sangat penting bagi Jakarta,. Berapa sales turn over seluruh pemain properti di Serpong? Seluruhnya bernilai Rp 5,5 triliun. BSD mendapatkan Rp 1,5 triliun, Alam Sutera  Rp 1 triliun, Paramount Serpong dan Summarecon Serpong  Rp 1,4 triliun, itu saja sudah Rp 4 triliun. Selebihnya dibagi antara Melati Mas, Serpong Park, dan pengembang kecil lainnya. Saya kira tak ada bagian lain di Jabodetabek yang menghasilkan turn over sebanyak ini.
    Serpong menjadi menarik karena dukungan infrastrukturnya bagus sekali. Dan kita tahu perkembangan kota-kata baru di dunia, memang yang utama tergantung dari infrastruktur. Serpong dapat dijangkau dari jalan tol JORR. Dari barat, ada jalan tol Jakarta-Merak. Dan akan ada jalan lingkar luar yang terhubung ke Bandara Soekarno-Hatta. Ini berarti menghubungkan ke daerah Jakarta Utara. Ini yang membuat Serpong dapat dijangkau dari seluruh wilayah Jakarta. Orang yang membeli produk properti  di Serpong dapat melakukan aktivitas ke mana saja, bahkan kalau mau ke Bogor sekali pun. Begitu mudahnya. Serpong benar-benar kawasan emas. Orang dari Lampung banyak tinggal di Serpong. Mereka menginap dulu di sini baru ke Jakarta.   Database kami, mayoritas pembeli Paramount Serpong berasal dari Jakarta Barat dan Jakarta Utara, setelah itu dari Tangerang. Sisanya dari Jakarta Selatan dan Jakarta Timur. Ada juga dari luar kota, Lampung, Cilegon, Serang, Palembang, Manado dan Kupang.

Jadi peluang industri properti masih sangat besar?  
Ya, peluang industri properti Jabodetabek paling besar. Demand luar biasa. Pertumbuhan ekonomi kita lebih dari 6 persen, dan pada tahun 2010, targetnya sama. Cadangan devisa Indonesia lebih 60 miliar dollar AS. Ini cadangan terbaik Indonesia. Hanya dalam 10 tahun setelah krisis ekonomi, cadangan devisa meningkat drastis. Bank-bank asing diberi ksempatan buka langsung cabang di sini. Mereka membawa dana-dana dari luar. Likuidaitasnya begitu banyak asal dikelola baik. Akibatnya bunga KPR begitu murah, Seumur hidup saya, baru sekarang mengalami KPR sebesar 8,5 persen. Dulu waktu Bank Papan Sejahtera dibentuk, KPR senilai 15,5 persen. Saat ini permintaan produk properti begitu banyak, apalagi ditopang KPR rendah. Pembeli akan melihat lokasi paling ideal, lalu desain menarik, kualitas dan harga,. Sejauh pengembang memenuhi empat faktor ini, semuanya gampang,. Seperti mengoreng, semua langsung disantap.

Di Gading Serpong ada dua pengembang besar, Paramount Serpong dan Summarecon Serpong. Bagaimana hubungan antara kedua pengembang ini?
      Paramount Serpong 18 Desember 2009 baru saja merayakan ulang tahun ketiga. Paramount Serpong didirikan 18 Desember 2006. Pada saat itu kami baru saja mengambil alih dari Ambassador Gading Serpong (Grup Keris), Paramount Serpong pun menjadi pengembang yang membangun kawasan baru di Gading Serpong selain Summarecon Serpong (Grup Summarecon). Dalam perjalanannya, terjadi mismanajemen dalam Ambassador Gading Serpong sehingga hal ini mengecewakan konsumen dan pemegang saham.   Paramount Serpong didirikan Paramount Land Development, PMA yang didirikan Parampunt International, yang kemudian melakukan kerja sama operasi (KSO) dengan PT Jakarta Baru Cosmopolitan (JBC). Sementara Summarecon Agung melakukan KSO dengan PT JBC, yang melahirkan Summarecon Serpong.
      Tantangan di Gading Serpong besar dan bagus. Lahannya cukup luas. SK yang diberikan seluas 2.000 hektar. Saat JBC yang mengelola, kawasan ini sudah dikembangkan seluas 800 hektar sampai tahun 2003. Kemudian setelah Keris dan Summarecon berpisah, masing-masing membentuk KSO sendiri. Ambassador Gading Serpong berubah jadi Paramount Serpong. Sisa lahan yang belum dibangun seluas 1.200 hektar, dibagi dua, masing-masing 600 hektar. Dalam perjalanannya, Summarecon Serpong membangun kawasan kombinasi residensial dan komersial.

Jadi tak ada tumpang tindih?
        Peta kepemilikan dan pengelolaan, kita melihat seperti papan catur, ada bangunan Summaecon Serpong di atas dan ada di bawah. Saat dipisah, dibuat secara adil. Nah, memang sepintas, ada perencanaan tumpang tindih. Tapi kami punya forum di Jakarta Baru Cosmopolitan sehingga perencanaan harus disetujui pihak JBC. Jadi friksi perencanaan rasanya tidak terjadi karena payungnya JBC. Kalau soal kompetisi, ya wajar karena tanah dan spesifikasi sama,. Yang menentukan adalah taste desain. Tapi perencanaan infrastruktur terbuka. Yang penting bagaimana konsumen kami terpuaskan. Dari segi harga, walau kami tidak buat kartel, pasar yang akan menenentukan. Saat launching, pasar yang menentukan.  
      Summarecon punya CBD seluas 17 ha, dan 5 ha di antaranya dikembangkan sebagai mal. Masih ada 12 ha lagi. Di sana direncanakan akan dibangun hotel dan apartemen. Sedangkan Paramount punya 25 hektar di lahan CBD. Kami membangun hotel.  Nanti kami bangun Central Walk, yang tak sama dengan konsep Summarecon. Jadi kami saling melengkapi dan tidak saling kanibal. Kami realistis, kalau ikut bangun mal, pasti salah satu akan terkena dampak. karena itu kami membangun hotel dulu. Golf Course kami dalam waktu dekat, akan ada event internasional yang tentunya butuh akomodasi, Di Serpong, hotel yang ada, hanya Hotel Santika di Teraskota BSD. Di sini ada UMN, yang bisa membantu dosen tamu menginap.
 
Tahun 2010, Paramount mulai membangun hotel dan apartemen. Bisa dijelaskan?  
      Paramount  Serpong pada tahun 2007-2009 memfokuskan diri pada residensial. Tapi sejak pertengahan 2009, Paramount Serpong mulai membangun kawasan komersial,. Kami sedang membangun Hotel Aston Paramount Serpong, yang akan selesai September 2010. Hotel ini berlantai 13 dengan 173 kamar, termasuk 12 kamar suites. Ini hotel bintang empat. Dan saat hotel ini beroperasi, hotel ini akan menajdi bangunan tertinggi di Serpong, di luar Lippo Village. Saat ini di kawasan Serpong, ada empat pengembang besar, yaitu BSD, Alam Sutera, Summarecon Serpong, dan Paramount Serpong.  
       Kebetulan di sini ada lapangan golf Gading Raya 18 hole, pelengkap kawasan residensial dan komersial. Saat saya bergabung di sini, sekolah berkualitas sudah ada di sini. Sekolah Tarakanita di sini merupakan yang terbesar di Indonesia, baik dari segi lahan seluas 10 hektar maupun dari jumlah murid. Sekolah BPK Penabur di sini merupakan BPK Penabur terbaik di Indonesia. Bangunan sekolah ini  7 lantai dan satu-satunya sekolah yang dikelola property management company, PT Jakarta Land. BPK Penabur sudah mulai membuka sekolah internasional. Ini semua terletak di kawasan Paramount Serpong.
       Sementara Summarecon Serpong bekerja sama dengan Kompas Gramedia, membangun Universitas Multimedia Nusantara atau UMN. Jadi semakin lengkaplah kawasan Gading Serpong. Summarecon membangun gedung perkantoran dan mal. Kami membangun Pasar Modern Paramount yang besar sekali dan akan selesai Juli 2010. Lahannya dua hektar dengan 324 kios, 230 lapak, dan 124 ruko. Ini memang mirip Pasar Modern BSD, namun dengan sejumlah modifikasi.

Tahun depan, Paramount juga akan membangun kawasan pedestrian hijau dan nyaman. Bagaimana rencana detailnya?
       Ya benar, tahun 2010, kami mulai bangun Central Walk, lifestyle center, tempat hangout, makan, minum, shopping dengan konsep di alam terbuka. Ini akan menyatu dengan green walk ways, kawasan pedestrian yang asri, ada pohon dan jalan. Kawasan ini menempel dengan Hotel Aston. Semua terletak di CBD Gading Serpong di lahan seluas 25 hektar. Kami sudah merencanakan membangun apartemen di lahan tak jauh dari CBD. Ada hotel, apartemen, Central Walk. Tahap pertama akan dibangun dua menara dengan 20-an lantai. Itu program komersial.
         Kami akan mulai membangun Central Walks Maret 2010, dan diperkirakan selesai bulan April 2011. Tahap pertama dibangun kawasan pedestrian sepanjang 220 meter. Selebihnya 380 meter, dilanjutkan pada tahun berikutnya sampai ke ujung CBD. Panjang CBD 650 meter.  Kalau itu jadi, ini kawasan pedestrian lifestyle satu-satunya di Serpong.
Yang menjadi tantangan menarik, saat mendesain dan membangun Central Walk mungkin mudah, tapi bagaimana menghidupkan suasana. Ini tantangannya dan kami ingin coba itu.
     Saat membangun hotel dan Central Walk, ini awal pembangunan CBD kami. Dalam waktu tak lama lagi, kami akan membangun apartemen dengan dua menara pada tahap pertama, masing-masing 20 lantai dan 500 unit. Harganya Rp 10 juta/m2. Jadi misalnya satu unit studio luasnya 50 m2, harganya Rp 500 juta. Nama apartemen ini masih digodok. Mungkin Central Residence.

Apa yang membuat Anda membangun Central Walk di kawasan ini?
      Ide ini sebenarnya muncul dari rasa penasaran. Australia, Singapura, negara lain di Eropa bisa membuat kawasan pusat  belanja, dan tempat makan dan minum di seberangnya. Di tengah-tengah ada plaza, tempat  orang bisa duduk-duduk di bawah pohon rimbun, sambil melepas penat. Ini menggelitik kami. Contoh Central Walk  di luar negeri,  misalnya Burke Street, salah satu kawasan yang paling sibuk di Melbourne. Orang lalu lalang, duduk di kawasan pedestrian dengan naungan pohon rindang, tetapi kawasan pedestrian dilintasi tram. Ini luar biasa. Orang mau ke kantor, naik tram, shopping dan makan,. Kita memang tak punya tram, tapi kita ingin hidupkan suasananya.
     Di Barcelona, ada daerah bernama Ramblas. Satu kawasan pedestrian dengan banyak kegiatan anak muda, ada kafe, bar, toko pakaian, dan di tengah ada jual koran, pake pantomim. menarik sekali. Dengan sekolah yang begitu banyak, Tarakanita dengan jumlah 3.000 siswa, BPK Penabur 2.500 siswa,  Stella Maris 800 siswa dan UMN 1.500 mahasiswa. Ada ribuan anak muda di Serpong ini dan mereka butuh tempat untuk berespkresi. Untuk itulah kami sediakan wadah untuk mereka.
       Kebetulan tag line Pramount adalah connecting nature to life. Bagaimana menghubungkan alam dan kehidupan. Kami membuat pusat lifestyle konsep terbuka dengan keasrian yang tetap terjaga. Kami membangun kawasan pedestrian sepanjang 600 meter, yang akan diselesaikan dalam lima tahun ke depan. Tahap pertama dibangun kawasan pedestrian sepanjang 220 meter. Lokasinya di belakang hotel, di CBD Gading Serpong. Ini merupakan kawasan pedestrian yang dilengkapi outdoor cafe, dengan lebar 16 meter. Di kiri kanan dibangun lifestyle cafe, bangunan  saling berhadapan, yang merupakan tempat usaha makanan dan minuman, spa, salon, apotek, dan beberapa toko lainnya. Target kami, keluarga dan kaum muda bisa hang out di sini. Kami sediakan aqua theatre, ada live music setiap hari. Kami menaruh elemen air di mana-mana.
    
Kabarnya Paramount baru mengakuisisi saham Trihatma di Telaga Gading Serpong. Apa keuntungan yang diperoleh setelah itu?
      Pada April 2009 lalu, kami mengakuisisi saham Trihatma Haliman di satu perumahan seluas 200 ha, yaitu Telaga Gading Serpong. Kami ambil sebagian lahan itu, dan Summarecon Serpong mengambil sebagian lainnya. Ini sangat fenomenal. Akuisisi ini akan membuat wilayah Gading Serpong menyatu dengan wilayah BSD, yang terhubung dengan kawasan Foresta. Hanya masalah waktu saja, BSD dan Gading Serpong menyatu. Bisa kita bayangkan luas lahan BSD 6.000 ha, Telaga Gading Serpong 200 hektar, Gading Serpong 2.000 hektar. Ini akan menjadi kota yang sangat mandiri, yang saling melengkapi.
       Telaga Gading Serpong memiliki enam danau yang sangat indah. Paramount merencanakan membangun apartemen dan town houses yang menghadap ke danau dengan nama Paramount Lakes. Sedangkan Summarecon memberi nama Summarecon Lake View.  Sumber air di Serpong sangat berlimpah, sumber mata airnya sangat banyak. Secara alam, ada Sungai Cisadane yang tak pernah kering, sehingga kawasan Gading Serpong tidak terlalu panas karena sumber mata airnya banyak. Saat musim kemarau, airnya menjadi penyerap panas.  
 
Bagaimana prospek properti Paramount di masa depan?
      Dari segi residensial, produk Paramount Serpong mendapat respon yang baik pada tahun 2009. Pada kuartal terakhir tahun 2008,  dunia mengalami krisis global dan seluruh pemain properti di dunia terkena imbas. Sampai kuartal pertama tahun 2009, seluruh pemain properti slow down. Tapi kami masih oke. Yang mengejutkan, penjualan selama Mei-Desember 2009 di atas target. Sehingga bulan ini kami masih berhitung keuntungan. Kami mendapatkan tiga kali lipat pendapatan dari pendapatan tahun 2008. Nilai seluruhnya Rp 600 milar untuk produk perumahan. Ini luar biasa. Dan yang menarik lagi, apresiasi harga ruko dalam satu tahun mencapai 35 persen. Jadi  jika seseorang membeli ruko seharga Rp 600 juta, tahun depan harganya sudah Rp 810 juta. Bahkan saat kami luncurkan Pasar Modern, harga ruko masih Rp 460 juita, sekarang orang bersedia membeli dengan harga Rp 600 juta, padahal bangunan belum jadi apa-apa.
      Kami bersyukur, perusahaan ini tak punya utang satu sen pun. Kami tak tergantung dengan bank. Sejauh internal kami oke, kami bisa bangun setiap saat. Untuk masa sekarang, sangat jarang ada perusahaan properti yang tak punya utang bank. Dan kami sama sekali tak ada utang. Kami bangun hotel  senilai Rp 90 miliar, CW tahap pertama dan basement parking 500 kendaraan  senilai Rp 50 miliar, dan total dana yang dibutuhkan Rp 140 miliar. Dana segar ini dikucurkan dari perusahaan sendiri, PMA dari Singapura. Paramount ini sebetulnya di Singapura bergerak dalam bisnis peralatan medis, tapi di sini bergerak di bidang properti karena peluang properti di Indonesia sangat besar. (ROBERT ADHI KSP)